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Blaue Briefe von der Kommune

Böse Überraschungen bei Erschließungskosten und –beiträgen vermeiden von Rechtsanwalt Martin Hauter Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwälte Kleymann, Karpenstein & Partner, Wetzlar Gießen

Der Fall 1:

Ein Gewerbebetrieb siedelt aus dem Ortskern in ein neues durch Bebauungsplan ausgewiesenes Gewerbegebiet der selben Gemeinde um. Der Gewerbebetrieb kauft von der Gemeinde ein Grundstück. Im notariellen Kaufvertrag wird das Grundstück als „erschlossen“ bezeichnet. Die Erschließungskosten sollen im Kaufpreis enthalten sein. Fünf Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages erhält der Gewerbebetrieb einen Abwasserbeitragsbescheid in Höhe von 50.000 EUR.

Muss der Betrieb zahlen? Wenn ja, was wurde falsch gemacht?

Der Fall 2:

Ein Gewerbebetrieb kauft von Privat ein Grundstück am Ende eines neuen Gewerbegebietes. Im notariellen Kaufvertrag wurde nichts zur Kostentragung kommunaler Abgaben geregelt. Die Erschließungsanlage vor dem Grundstück endet als Sackgasse. 10 Jahre später erweitert die Gemeinde das Gewerbegebiet. Die Sackgasse wird nun Durchgangsstraße und führt in das neue Gewerbegebiet und erschließt dieses. Der Gewerbebetrieb erhält einen Erschließungsbeitragsbescheid von der Gemeinde in Höhe von 30.000 EUR.

Muss er zahlen? Wenn ja, was wurde falsch gemacht?

Die Rechtslage Fall 1

Im Fall 1 wurde nicht beachtet, was alles zu den Erschließungskosten zählt. (In einem Neubaugebiet können grundsätzlich 6 verschiedene Beitragsarten (siehe Abbildung 1) entstehen. Darüber hinaus werden von privaten Versorgern für Strom, Gas etc. weitere Netzkostenbeiträge und Anschlusskosten auf privatrechtlicher Basis erhoben. Vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages muss man sich daher von der Gemeinde schriftlich eine Aufstellung der zu erwartenden Erschließungskosten, getrennt nach den einzelnen Beitragsarten geben lassen. (siehe FALLE 2) Erst diese Vorgehensweise erlaubt eine Kalkulation der Gesamtgrundstückskosten und bietet die Möglichkeit, Grundstückskosten verschiedener Gemeinden miteinander zu vergleichen.

Erschließungsbeitrags-Falle 1:

Fehlende Rechtsgrundlagen bei Ablösung kann zu erneuter Beitragspflicht führen

Sollen einzelne oder alle Beiträge im notariellen Vertrag mitbezahlt, also abgelöst werden, muss zunächst überprüft werden, ob sämtliche maßgeblichen Beitragssatzungen der Gemeinde auch zu einer Ablösung der Beiträge ermächtigen. Fehlt eine solche Ermächtigungsgrundlage, wäre eine Ablösung von Beiträgen unwirksam, mit der Folge, dass die Gemeinde auch noch Jahre später unter Anrechnung des mit dem Kaufpreis gezahlten Anteils auf die Erschließungskosten Beitragsbescheide rechtmäßiger Weise erlassen kann.

Erschließungsbeitrags-Falle 2:

Pauschale Ablösung verschiedener Beitragsarten führt zur Nichtigkeit der Vereinbarung bzw. des gesamten Vertrags à erneute Beitragspflicht droht

Die Ablösung im Rahmen des notariellen Kaufvertrages muss so erfolgen, dass getrennt vom reinen Bodenpreis jede einzelne Beitragsart betragsmäßig ausgewiesen wird und die jeweilige Berechnung des Beitrages (z.B.: 1,50 EUR * Grundstücksfläche oder * Geschossfläche) ausgewiesen wird. Wird dies nicht beachtet, weil nur ein Gesamtpreis ausgewiesen wird oder mehrere Beitragsarten zu „Gesamterschließungskosten“ zusammengefasst werden, ist die Ablösungsvereinbarung nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nichtig, es droht – je nach vertraglicher Gestaltung – sogar die Gesamtnichtigkeit des notariellen Vertrages. In diesen Fällen wäre die Gemeinde berechtigt und verpflichtet, die Beiträge unter Anrechnung der über den notariellen Vertrag gezahlten Beträge per Verwaltungsakt nachzuerheben.

Erschließungsbeitrags-Falle 3
Kommunale Erschließungsgesellschaften keine eigene Rechtsperson à erneute Beitragspflicht droht

Erwirbt man von einer gemeindeeigenen Erschließungsgesellschaft, muss zusätzlich mit der Gemeinde eine gesonderte Ablösungsvereinbarung getroffen werden, da die Tendenz in der Rechtsprechung dahin geht, dass diese Erschließungsgesellschaften nicht als eigenständige Rechtspersönlichkeiten anerkannt werden.

Erschließungsbeitrags-Falle 4 –

Subventionierung kann erneute Beitragspflicht auslösen 

Im Rahmen von Gewerbeansiedlungen neigen die Gemeinden dazu, Gewerbebetriebe mit subventionierten Grundstückspreisen anzuziehen. Dies stellt zwar auf den ersten Blick ein verlockendes Angebot aus Sicht der Gewerbetreibenden dar, birgt aber einige juristische Fallstricke. Europarechtlich kann eine solche Subventionierung beanstandet werden, soweit die „de minimis“ Grenze von 100.000 EUR überschritten wird. Die Rechtsfolge wäre die Nichtigkeit des Kaufvertrages, Rückabwicklung oder Beitragserhebung per Bescheid. Kommunalrechtlich kann eine Subventionierung von der Kommunalaufsichtsbehörde mit der gleichen Rechtsfolge beanstandet werden, soweit Kommunalabgaben wie Abwasser- und Wasserbeiträge betroffen sind. Eine unter Beachtung der „de minimis“ Grenze erlaubte Subventionierung ist nur bei den Erschließungsbeiträgen im Rahmen des § 135 Abs. 5 BauGB zulässig, wenn ein öffentliches Interesse vorliegt. Die Schaffung bzw. der Erhalt von Arbeitsplätzen kann ein solches öffentliches Interesse darstellen. 

Die Auflösung im Fall 1

Muss der Betrieb zahlen ?   JA, der Beitragsbescheid ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Was wurde falsch gemacht ?  Eine pauschale Ablösevereinbarung ist nichtig.

Die Auflösung im Fall 2

Muss der Betrieb zahlen ?   JA, er muss zahlen.

Was wurde falsch gemacht ? Im Fall 2 wurde im notariellen Vertrag nichts zur Kostentragung von Kommunalabgaben geregelt. Daher gilt, dass der Verkäufer Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen hat, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Im Fall 2 hatte der Erwerber sich nicht bei der Gemeinde erkundigt, ob die Erschließungsanlage bereits abgerechnet war und ob hinsichtlich dieser Anlage eine wirksame Abschnittsbildung von der Gemeinde vorgenommen worden war, so dass er jetzt nach 10 Jahren eine längere Erschließungsanlage hat, für die er – möglicher Weise unter Anrechnung von vom Voreigentümer erbrachter Vorausleistungen - dem Grunde nach zahlen muss.

Wann zum Anwalt ?

Zunächst natürlich immer im Vorfeld von Kaufverträgen, egal ob Sie Käufer oder Verkäufer sind. Prävention ist immer preiswerter als eine böse Überraschung.

Nach der Erfahrung des Verfassers sind mehr als 90 % aller Beitragsbescheide dem Grunde nach rechtmäßig. Oft sind Bescheide allerdings der Höhe nach fehlerhaft, so dass es nach entsprechender rechtlicher Überprüfung erfolgversprechend sein kann, ein Widerspruch- und Klageverfahren der Höhe nach zu führen. Da solche Rechtsmittelverfahren teuer sind, empfiehlt es sich, in diesen Fällen den Widerspruch und die Klage der Höhe nach zu begrenzen, um das Kostenrisiko zu begrenzen.

Widerspruch und Klage haben im Beitragsrecht keine aufschiebende Wirkung, so dass zunächst in voller Höhe gezahlt werden muss. Zahlt der Bescheidsempfänger nicht, muss er 12 % Jahreszinsen (Säumniszuschläge) zusätzlich zur Beitragsschuld begleichen, von denen im Falle des erfolgreichen Rechtsbehelfsverfahrens nur die Hälfte zurückerstattet werden. Nur in Ausnahmefällen, bei offensichtlicher Rechtswidrigkeit des Beitragsbescheides, lohnt sich ein verwaltungsgerichtliches Eilverfahren, mit dem Ziel die Zahlungspflicht für die Dauer des Rechtsbehelfsverfahrens aussetzen zu lassen.

Als Fazit ist festzuhalten, dass bei der Kalkulation von Grundstückskosten eine vorherige Erkundigung bei Gemeinde und Grundstückseigentümer unerlässlich ist und besonderer Wert auf die vertragliche Gestaltung im Hinblick auf Beiträge gelegt werden muss, um Kostensteigerungen – teilweise auch nach Jahren – durch Beitragserhebungen zu vermeiden.