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Baugenehmigungsprobleme bei Erweiterungensvorhaben

Zeitfallen bei der Baugenehmigung

Fall 1
Bauantrag auf Erweiterung im sog. „Außenbereich“
Das Unternehmen A existiert seit 165 Jahren. Die früher auf Wasserkraft als Energiequelle angewiesen Firma mit xy Mitarbeitern liegt außerhalb des Ortes am Bach, planungsdeutsch „im „Außenbereich“. Der Standort als solcher wurde immer wieder aus und angebaut, obwohl der Betrieb nicht mehr auf die Wasserkraft angewiesen war,

Abgelehnt

Als wieder erweitert werden sollte, wurde die Baugenehmigung für die geplante Halle verweigert.

Was war der Grund ?

Zwar handelte es sich um die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs - aber die Frage, ob die geplante Erweiterung noch im Verhältnis zum vorhandenen Gebäudebestand stand, konnte nicht eindeutig bejaht werden. Dem Unternehmen wurde empfohlen, die Standortgemeinde um die Aufstellung eines Bebauungsplanes zu ersuchen.

Fall 2
Bauantrag auf Erweiterung im sog. „unbeplanten Innenbereich“
Firma B, ein Metallbauer in der zweiten Generation mit XY Mitarbeitern liegt in der „im Zusammenhang bebauten Ortslage“. Der innerbetriebliche Werksverkehr mit Staplern nutzt teilweise öffentliche Verkehrsflächen, auf der gegenüberliegenden Seite sind Wohnhäuser entstanden.

Die Entstehung dieser „Gemengelage“ liegt vor der Einführung des heute geltenden Immissionsschutz- und Bauplanungsrechts.

Abgelehnt.

Der Bauantrag auf Umbau und Erweiterung wurde abgelehnt.

Der Grund:

Die geplante Um- und Erweiterungsmaßnahme fügt sich nicht per se „in die Eigenart der näheren Umgebung“ ein. Diese „Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung“ ist die zentrale Genehmigungsvoraussetzung, wenn in Gebieten gebaut werden soll, wo kein Bebauungsplan existiert (der sog. „unbeplante Innenbereich“). Ohne Aufstellung eines Bebauungsplans, der diese Ausgangssituation planerisch bewältigt besteht keine Aussicht auf Erweiterung.

Fall 3
Bauantrag auf Erweiterung im Bereich eines rechtsgültigen Bebauungsplans
Das Unternehmen C ist in einem rechtskräftig ausgewiesenen Gewerbegebiet ansässig. Der Bebauungsplan beinhaltet eine Firsthöhenbegrenzung, die dem geplanten Bau eines Hochregallagers entgegensteht.

Abgelehnt

Der Bauantrag wird abgelehnt, da die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Firsthöhenbegrenzung nicht gegeben sind. Dem Antragsteller wurde empfohlen, sich bei der Gemeinde um eine Änderung des Bebauungsplan zu bemühen.

Zusammenfassung

Die Ablehnung der Bauanträge erfolgte in allen 3 Fällen weil das dem Baurecht (Bauantrag/Bauplan) übergeordnete Bauplanungsrecht (Bebauungsplan/Flächennutzungsplan) nicht „passte“. Um die geplanten Erweiterungen machen zu können war in allen 3 Fällen die Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans notwendig.

Die Folgen: Deutliche Verzögerungen und Unmut bei den betroffenen Unternehmen.

Die Gründe: Die Vielfalt der zu beachtenden Vorschriften, die hohen Anforderungen, die an ein Bauleitplanverfahren gestellt werden, die oft schlechte Vorbereitung / Kenntnis der Unternehmensleitung bzw. der beauftragten Architekten.

Zusammenhang Bauleitplanung – Regionalplanung -

Frage 1:
Passt das Vorhaben in den Bebauungsplan ?

-  was sagt der entsprechende Bebauungsplan aus ?
-  Liegt es im sog. Außenbereich ? Hier gelten spezielle Regelungen.
-  Liegt es im sog. „unbeplanten Innenbereich“, d.h. gibt es keinen Bebauungsplan.

Hier gelten ebenfalls spezielle Regelungen

Frage 2
Wurde der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt oder kann daraus entwickelt werden ?

Wenn nein ist auch der Flächennutzungsplan im sog. Parallelverfahren mit zu ändern.
Wenn ja muß nur ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden

Frage 3
Entspricht die für die Genehmigung des Vorhabens erforderliche Baunutzung wie Sie im Flächennutzungsplan vorzusehen wäre dem übergeordneten Regionalplan/den aktuellen Zielen der Regionalplanung/Raumordnung ?

Wenn nein muß ein Abweichungsantrag vom Regionalen Raumordnungsplan vorgeschaltet werden.
Wenn ja muß nur der Flächennutzungsplan geändert werden und ein Bebaungsplan aufgestellt bzw. geändert werden.

Raumordnungskompatibel ?

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes setzt voraus, dass das Baugrundstück in einem an die aktuellen Ziele der Raumordnung angepassten Flächennutzungsplan bereits als entsprechend gewidmete Baufläche dargestellt ist.

Schritt 1

Vor der Aufstellung eines Bebauungsplans und paralleler Änderung des Flächennutzungsplanes

Ist ein Abweichungsverfahren durchzuführen. Das Abweichungsverfahren ist nur erfolgreich, wenn das Vorhaben mit den Fachgesetzen übereinstimmt.

Bei Unternehmen A waren diese Voraussetzungen nicht gegeben, d.h. es bedarf zunächst eines in Hessen von der Gemeinde zu beantragenden und ausführlich zu begründenden Zielabweichungsverfahrens. Träger dieser Verfahren sind die Regierungspräsidien als Geschäftsstelle der jeweiligen Regionalversammlung, der auch die Entscheidung darüber obliegt, ob für das Vorhaben eine Abweichung von den entgegenstehenden Zielen der Raumordnung gestattet wird. Im vorliegenden Beispiel handelt es sich um einen Standort innerhalb eines Regionalen Grünzuges. Hier hat „die Sicherung und Entwicklung des Freiraumes und der ökologischen, sozialen und ökonomischen Freiraumfunktionen Vorrang vor anderen Raumansprüchen“. Für die Zulassung der Abweichung ist daher u.a. nachzuweisen, dass die mit dem vorhaben einhergehenden Beeinträchtigungen in der Zielerreichung ausgeglichen werden können.

Im Rahmen der Abweichungsverfahren wurden entgegenstehende wasser- und naturschutzrechtliche Belange thematisiert. So wird eine Abweichung i.d.R. erst dann zugelassen, wenn von den hierfür zuständigen Behörden auch die fachgesetzliche Genehmigung verbindlich in Aussicht gestellt wird.

Schritt 2

Einholen der fachgesetzlichen Genehmigungen (z.B. Entlassung aus dem räumlichen Geltungsbereich eines Landschaftsschutzgebiets)

Die fachgesetzlichen Genehmigungen wie z.B. die Entlassung aus dem räumlichen Geltungsbereich eines Landschafsschutzgebietes sind der Rechtskraft eines Bebauungsplanes vorgreiflich.

Schritt 3 (kommt eigentlich vor 2)

Einreichung von Gutachten als Basis für eine Fachgesetzliche Genehmigung

Um beurteilen zu können, ob für das Grundstück mit dem Vorhaben aus dem  Landschaftsschutzgebiet „entlassen“ werden kann, sind stichhaltige Gründe notwendig. Oft setzt dies entsprechende Gutachten voraus. Diese Gutachten – faunistische und/oder vegetationskundliche Gutachten können meist nur zu bestimmten Zeiten im Jahr durchgeführt werden.

Ruckzuck sind mehrere Monate verloren.

Schon dieser eine Aspekt mag verdeutlichen, warum die Schaffung von Baurecht z.T. mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann.

Bei Unternehmen B sind es weniger die Ziele der Raumordnung als das gewachsene Nebeneinander von Nutzungen, die nach den heutigen rechtlichen Rahmenbedingungen nicht mehr nebeneinander angeordnet werden könnten. So erfordert das Nebeneinander von Wohnbauflächen und gewerblichen Bauflächen regelmäßig Einschränkungen im gewerblichen Bereich, in dem z.B. schon in der Begründung zum Flächennutzungsplan angekündigt wird, im Bebauungsplan nur Betriebe zuzulassen, die das Wohnen „nicht wesentlich“ stören oder durch die Ankündigung einer Festsetzung sog. immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel, welche eine Kontingentierung der zulässigen Emissionen beinhalten. Die Festsetzung im Bebauungsplan setzt wiederum eine schalltechnische Untersuchung voraus, um die mit den angrenzenden Nutzungen verträglichen Werte zu ermitteln. Der Nachweis, dass die IFSP eingehalten werden, erfolgt, wiederum auf der Grundlage eines Gutachtens, im Baugenehmigungs- bzw. immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren. Unternehmen B konnte zwar alle für die Übereinstimmung mit den formalen Vorgaben erforderlichen Nachweise führen, dennoch kam es zu deutlichen Verzögerungen und in der folge zu einer Teilauslagerung der Produktion, da eine Vielzahl von Bürgern die Möglichkeit nutzten und im Zuge der Bürgerbeteiligung Bedenken und Anregungen vortrugen. Auch wenn diese überwiegend auf fehlender Kommunikation zwischen dem Unternehmen und der Nachbarschaft beruhten, so wird hier doch erstmals die kommunalpolitische Komponente der Bauleitplanung angesprochen. Laut § 1 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuches besteht auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen kein Anspruch.

Schritt 2

Bebauungsplan mit „Lärmkontingentierung“

Das heute planungsrechtlich nicht mehr zulässige direkte Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen war in Fall 2 nur durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Einschränkungen hinsichtlich Lärmemission (Festsetzung sog. Immissionswirksamer flächenbezogener Schall-Leistungspegel) der Unternehmen zu heilen.

Schritt 1

Lärmgutachten

Um die o.g. Schall-Leistungspegel im Bebauungsplan überhaupt festsetzen zu können ist wiederum ein Lärmgutachten  notwendig. Erst wenn das Unternehmen mit seinem Vorhaben die geforderten Lärmschutzwerte einhalten kann besteht Aussicht auf Genehmigung.

Schnell sind durch formale Fehler und fehlender Kommunikation des Unternehmens mit den Anliegern die Fronten verhärtet, es geht vor Gericht, die Zeit vergeht, Arbeitplätze werden dadurch oft abgebaut oder verlagert.

Schritt 2

Änderung des Bebauungsplans

Schritt 1

Vergabe eines Spezialgutachtens

Bei Unternehmen C schließlich führten vermeintlich nicht vorhersehbare Schwierigkeit zu deutlichen Verzögerungen. So wurde im Zuge der Beteiligungsverfahren von mehreren Träger öffentlicher Belange die Frage nach der Integration des Hochregallagers in das Bild der umgebenden und bisher durch einen weithin sichtbaren und mit einer Wehranlage bebauten Basaltkegel dominierten Kulturlandschaft aufgeworfen. In Nahbereich war die Frage der Verschattung zu diskutieren. Als Bestandteil des Abwägematerials mussten eine computergestützte Sichtbarkeitsanalyse durchgeführt und ein Verschattungsplan erarbeitet werden. Die Erstellung solcher Materialien ist im Hinblick auf eine rechtssichere Bauleitplanung zwingend notwendig, und führt regelmäßig zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen, wenn die Bedeutung ignoriert bzw. unterschätzt wird.

So kommen Sie zu ihrem (Bau-)Recht (wenn Sie einen Bebauungplan brauchen)

Die Übersicht zeigt, dass eine Verfahrensdauer von rd. einem Jahr einkalkuliert werden muss. Unterstellt wird hierbei, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. Anderenfalls ist dieser im Parallelverfahren zu ändern und durch in Hessen das jeweils zuständige Regierungspräsidium zu genehmigen; über die Genehmigung hat die höhere Verwaltungsbehörde innerhalb von drei Monaten zu entscheiden. Der Bebauungsplan darf erst nach der Genehmigung bekannt gemacht werden.

In Abhängigkeit der Motivation und Mitwirkungsbereitschaft aller am Verfahren Beteiligten - Vorhabenträger, Parlamentarier, Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, betroffene Bürger und Planbearbeiter - kann die Verfahrensdauer auf erfahrungsgemäß rd. 9 Monate verkürzt werden. Allein die Zahl von über 80 in Hessen anerkannter Träger öffentlicher Belange, von denen regelmäßig 40-50 an den Bauleitplanverfahren zu beteiligen sind, mag als Hinweis darauf verstanden werden, dass der Abstimmungsmarathon gerade bei Bauleitplänen mit erhöhtem Konfliktpotential wie den drei eingangs skizzierten Fällen, durchaus längere Zeiträume beanspruchen kann.

Es wurde versucht den prozessualen Charakter der Bauleitplanung zu verdeutlichen. Bauleitpläne aufstellen darf jeder, da es eine der Bauvorlageberechtigung entsprechende Einschränkung nicht gibt. Gerade aufgrund der Vielzahl abwägungsbeachtlicher Belange und Verfahrensbeteiligten sei als Praxistip aber angeregt, sich frühzeitig um fachlich qualifizierte und erfahrene PlanerInnen zu bemühen. Ein erstes Gespräch wird Hinweise auf Zeiträume und Kosten bringen. Auch wenn das Thema Kosten sich nicht immer allgemeiner Beliebtheit erfreut - nur wenn sie von Anbeginn vollständig und umfassend „auf den Tisch“ kommen, können Überraschungen im Verfahren vermieden und das Ziel, zügig und sicher Baurecht und damit Investitionssicherheit zu schaffen, erreicht werden. Ein erstes Gespräch mit einem Planer / einer Planerin sollte im übrigen umsonst sein.

Bauleitplanung
ist die von den kommunalen Gebietskörperschaften (Städte/Gemeinden) in eigener Verantwortung durchzuführende städtebauliche Planung, die durch die Aufstellung von Flächennutzungsplänen (unverbindliche Bauleitpläne) und Bebauungsplänen (verbindliche Bauleitpläne) die bauliche und sonstige Nutzung vorbereiten und leiten soll.

  Bebauungsplan
ist der verbindliche Bauleitplan einer kommunalen Gebietskörperschaft. Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Bebauungspläne sind i.d.R. aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§§ 8 ff BauGB) und wie die Flächennutzungspläne den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB). Ein aus dem Flächennutzungsplan entwickelter Bebauungsplan bedarf weder der Genehmigung noch einer Anzeige.

  Flächennutzungsplan
ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde. Im Fächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen (§§ 5 ff BauGB). Der Flächennutzungsplan ist den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB). Er bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde (§ 6 Abs. 1 BauGB).

  Raumordnung
ist die zusammenfassende, überörtliche und überfachliche Planung zur Ordnung,

Regionalplanung
ist die überörtliche, überfachliche und zusammenfassende Landesplanung im Gebiet einer Region bei der Land, Gemeindeverbände und Gemeinden zusammenwirken.