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Alptraum Altlasten

Kosten- und Haftungsrisiken bei Altlasten und Baugrund

Der Alptraum eines jeden Bauherren bzw. Grundstückserwerbers:

Im Zuge von Baumaßnahmen, werden Boden- oder Grundwasserbelastungen bzw. sehr schlechte Baugrundverhältnisse angetroffen. Bei beiden Szenarien ist mit hohen Kosten und z.T. extremen Zeitverzug zu rechnen. Im Extremfall können diese Kosten den Grundstückswert bzw. die Entstehungskosten eines Bauvorhabens überschreiten.

Altlasten sind überall

Die vorgenannten Szenarien sind kein Einzelfall: In Deutschland waren bis Dezember 2000 bereits 362.000 altlastverdächtige Flächen (Grundstücke mit schädlichen Boden- und / oder Grundwasserverunreinigungen) bekannt; Die Zahl steigt weiterhin an.

Der größte Anteil der altlastenverdächtigen Flächen entfällt nicht wie vielfach angenommen auf die „Altablagerungen“, wie zum Beispiel aufgegebene Deponien, sondern auf die sogenannten „Altstandorte“. Diese stellen im wesentlichen bestehende oder aufgegebene Standorte aus Gewerbe und Industrie dar. Gerade diese Standorte werden vermehrt einer Vermarktung zugeführt.

Risikofaktor Altlasten

Altlasten stellen für den Grundstücksverkehr ein deutliches Investitionsrisiko dar, vor allem infolge der Verpflichtungen des Eigentümers zur Sanierung, Sicherung etc, durch die Wertminderung und potentielle Nutzungseinschränkungen (z.B. dem Verbot einer sensiblen Nutzung, wie die Errichtung von Wohngebäuden).

Risikofaktor Baugrund

Einen weiteren Risikofaktor bildet das sogenannte „Baugrundrisiko“. Um beispielsweise hohe Grundwasserstände oder auch sehr schlecht belastbare Böden in den Griff zu kriegen, sind hohe Investitionen erforderlich. Durch die gestiegenen Kosten verschlechtert sich das Preis-Leistungs-Verhältnis der Immobilie im Vergleich zu Konkurrenzobjekten. Für manches Projekt das Todesurteil.

Die Altlast- und Baugrundsituation kann sich erheblich auf den Grundstücks/Gebäudewert aus wirken und den Wert sogar auf Null oder in den Minusbereich drücken.

Verschärfte Altlastenhaftung seit 1999 durch das Bundes-Bodenschutzgesetzes

Grundlage für die Vorgehensweise und Bewertung bzw. für die Feststellung einer Erfordernis zur Sanierung / Sicherung von Altlasten bildet seit dem 1. März 1999 das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) und die Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) . Hiermit steht erstmals ein bundeseinheitliches Instrument zur Verfügung. Ggenüber den bisherigen landesspezifischen Regelungen wurde der Kreis der Sanierungsverantwortlichen deutlich erweitert.

Werden im Boden oder Grundwasser vorgegebene Konzentrationsniveaus überschritten, ist in der Regel von schädlichen Bodenveränderungen auszugehen und es besteht Handlungsbedarf.

Hierzu sagt das BbodSchG stark vereinfacht:

Aus dem Besitz von Grundstückseigentum erwachsen Rechte und Pflichten. Geht von einem Grundstück eine schädliche Bodenveränderung aus und ist der Verursacher (“Handlungsstörer“) nicht mehr greifbar, kann der jetzige Eigentümer („Zustandsstörer“) für die Sanierung (unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit) herangezogen werden. Existieren mehrere Störer, liegt es weiterhin zum grossen Teil im Ermessen der Behörde, welcher zur Sanierung herangezogen wird. Die Effizienz der Gefahrenabwehr hat dabei zumeist Vorrang vor etwaigen Gerechtigkeitsansprüchen, so dass oftmals dem wirtschaftlich potenteren Kunden „der Vorzug gegeben“ wird.

Ins Kaufmannsdeutsch übersetzt heißt dies: Der Wirtschaftlich stärkste ist gewöhnlich „dran“, unabhängig davon ob er für den Schaden primär verantwortlich ist. Auch der Verkauf von altlastenbelasteten Flächen – in der Hoffnung – dann für den Schaden nicht mehr verantwortlich zu sein – funktioniert nicht. Bei Verkauf an wirtschaftlich schwache Erwerber kommt das Altlastenthema z.B: nach deren Insolvenz wieder zum Verkäufer zurück.

Weitere Gefahren beim Vorliegen bereits „sanierter“ Flächen

Ungleiches Maß

Weder im BBodSchG noch in der BBodSchV wird eindeutig geregelt, wann Grundstücke nach Durchführung von Sanierungsmassnahmen aus dem Altlastenkataster der Länder entlassen werden können. Dies kann enorme Auswirkungen auf den Verkehrswert, auch „sanierter“ Grundstücke haben. Eine Altlastenfreistellung ist stark abhängig von der Beurteilung der zuständigen Behörden, was nicht zuletzt von den Bewertungen und Gutachten der beauftragten Sachverständigen abhängt.

Altlastenfrei und trotzdem hohe Entsorgungskosten

Ein Grundstück kann, trotz erfolgreicher Sanierung im Sinne der BBodSchV noch Schadstoffe aufweisen, die im Falle folgender Tiefbaumaßnahmen zu erhöhten Kosten bei der Bodenentsorgung führen können und somit fortgesetzt den Verkehrswert beinträchtigen. Dies bedeutet, selbst wenn das Grundstück „altlastenfrei“ ist, besteht für den Käufer noch ein erhebliches Nutzungsrisiko.

Erneute Sanierung bereits sanierter Flächen, wenn die Nutzung sich ändert !

Eine „Nutzungsfreistellung“ wird zumeist auf Basis der vorgesehenen Nutzungsform ausgesprochen. Ändert sich später die Nutzung (die Sensibilität der Nutzung), z.B. von gewerblicher/industrieller Nutzung hin zu Wohngebieten, so kann erneut eine Sanierung bzw. Sicherung der bereits „sanierten“ Flächen erforderlich werden.

Kostenrisiken aufgefüllter Flächen

Auch nicht zuvor gewerblich/industriell genutzte Fläche bergen ein erhebliches Altlasten bzw. Baugrundrisiko, da zum Reliefausgleich oftmals künstliche Auffüllungen erfolgten, die aufgrund der darin ggf. enthaltenen Inhaltsstoffen (z.B. Schlacke- und Teerresten) zu erhöhten Entsorgungskosten bzw. aufgrund ungenügender Verdichtung zu erhöhten Baukosten führen können.

Fazit und Konsequenzen für ein optimiertes Immobilienmanagement

Durch eine im Vorfeld des Immobilienkaufs durchgeführte Risikoanalyse können Risiken erkannt vermieden oder zumindest minimiert werden. Im Zuge einer Risikoanalyse können Aspekte des Altlasten- als auch des Baugrundrisikos gemeinsam überprüft werden, da die dazu angewendeten Erkundungsverfahren ähnlich sind.

Werden die Altlasten- und Baugrundrisiken vor der Immobilientransaktion ermittelt und kostenmäßig eingegrenzt, verbessert sich im allgemeinen die Chance auf einen Kauf/Verkauf. Das meiste Geld kann gespart werden, wenn die Risikoanalyse VOR einem Verkauf erarbeitet wird. Die Risikoanalyse ist daher für Verkäufer/Käufer ein wichtiges Instrumentarium, da die Ergebnisse der Analyse die Preis- und Entscheidungsfindung erheblich beeinflussen können.

Mit der Risikoeinschätzung sollten nur zugelassene Sachverständige mit ausreichender Erfahrung UND Verhandlungsgeschick im Umgang mit den zuständigen Behörden beauftragt werden. Hierzu bieten sich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für „Altlasten“, die bei der IHK zu erfragen sind, an.

Vorgehensweise im Zuge einer Altlastenerkundung

1. Schritt: „Historische Erkundung“ Ortsbesichtigung, Aktenrecherche, Zeitzeugenbefragung, Luftbildanalysen

Auswertung: Identifikation potentieller Verdachtsflächen und Überprüfung ob aufgrund von Verdachtsmomenten der Schritt 2 erforderlich wird

2. Schritt: „Orientierende Erkundung“ Niederbringen von Bohrungen und Entnahme von Boden-, Bodenluft- und Grundwasserproben. Chemische Analytik an den Probe

Auswertung: Überprüfung ob tatsächlich Verunreinigungen vorliegen, die dann gem. Schritt 3 räumlich näher einzugrenzen sind und zu überprüfen ist, ob ein Sanierungsbedarf vorliegt.

3. Schritt: „Detailuntersuchungen“ Niederbringen von weiteren Bohrungen und Entnahme von Boden-, Bodenluft- und Grundwasserproben im Bereich der identifizierten Schadensflächen. Chemische Analytik der Proben.

Auswertung: Darstellen der räumlichen Schadstoffverteilung und  Bewertung ob ein Sanierungsbedarf vorliegt. Bei vorliegendem Sanierungsbedarf ist die Sanierungsform anhand des 4. Schrittes zu planen.

4. Schritt „Sanierungsplanung“. Ausarbeitung eines Sanierungsplanes anhand der Ergebnisse aus den Schritten 2 und 3, in Abstimmung mit den beteiligten Behörden. Darstellen der Kosten und des Kostenverlaufes.